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        土地開發規劃之三個維度和五個要點-東莞廠房出租網

        文章出處:   責任編輯:   發布時間:2019-12-12 14:27    點擊數:-   【

        廣義上說,土地開發包括兩個方向

        一是把非農用地變成農用地或者

        把低效農用地變成高效/高標準農用地

        也叫做“農地開發”

        二是把非建設用地變建設用地或者

        把低效建設用地變成高效建設用地

        也叫做“市地開發”

        (這里東莞廠房出租網主要說的是第二個)

         

        土地開發(市地開發)就是

        城市建成區和規劃建設區域

        由非建設用地變成建設用地或增加

        建設用地使用效能

        包括新建開發與低效地再開發

         

        我們簡單的將其基本規劃分為

        3個維度+5個要點

        首先,三個維度方面

         

        1.新增&存量

        從非建設用地變成建設用地的

        就是新增開發

        需要調整相關規判與

        新增建設用地指標等相對復雜的手續

        把低效建設用地變成

        高效建設用地就是存量開發

        手續相對簡單

        但涉及的利益關系相對夏雜

         

        土地開發規劃


        2.成片&單宗

        從空間上來看,相對于單宗地開發而言

        宗地劃分之前或多宗土地組合的

        綜合性開發就是成片開發

        土地開發規劃


        3.一級&二級

        從時序上來看

        相對于常規的二級開發而言

        土地使用權未出讓

        之前的開發就是一級開發

        產業園區、城市新區、文旅小鎮等

        大型區域開發項目

        往往都涉及到以上三個維度

        也就是我們常說的一二級聯動開發

         

        再者,我們看要點方面

        土地開發涉及到方方面面

        是個復雜的系統工程

        我們通??吹降牟疬w、修路等

        只是土地開發中的有形工作

        規劃調整等技術性工作與征地報批

        各方利益平衡協議等法務工作

        才是土地開發中的隱性核心

         

        可以把土地開發過程抽象歸類為五個要點

         

        1.轉

        就是土地用途的轉變或升級

        既包括把農地轉變成建設用地

        也包括把已有的低用途低效能的

        建設用地變成更高用途高效能的建設用地

        比如把工業轉變為住宅或商業

        把建筑容積率調高

        土地開發規劃

         

        2.整

        就是把集體土地征為國有

        改變土地性質、改變土地所有權人

        土地開發規劃


        3.整

        就是把零散地整理成

        成片地并重新判分宗地

        所謂零散地,既是宗地邊界零散

        也包括使用權人零散

        所謂的重新劃分宗地是根據

        新的市場需要與上位規劃編制的

        控規而配套了相應的市政基礎設施

        土地開發規劃


        4.平

        就是把毛地變成凈地

        拆出原有建筑物、構筑物

        清理原有的林木清苗

        并對地貌按規判進行平整

        土地開發規劃


        5.炒

        就是把生地變成熟地

        正如瓜子等干果

        需要炒熟炒熱才好吃

        才有好的賣相,才能賣出好價鋅

        股市需要炒,樓市需要炒

        地市一樣需要炒

        土地開發規劃


        通常我們對“炒”有偏見、有誤解

        對地市來說,炒熱、炒熟是火要的

        但炒糊了或者惡意炒作就過了

         

        就土地開發全過程而言

        “轉”和“征”是基本功,是基礎動作

        “整”是內功,是核心動作

        “平”是外功,是有形的、看得見的動作

        ‘炒”是真正體現和挖掘

        土地價值的高難度動作

        此文關鍵詞:土地開發規劃

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